Deslindes y Certificados de Georreferenciación

Deslindes y Certificados de Georreferenciación

Desde este sector, CARTODESIA ofrece al cliente particular una gran variedad de servicios técnicos relacionados con las mediciones topográficas de fincas y terrenos:

  • Deslindes y Amojonamientos de fincas y terrenos tanto para particulares como para Juntas de Compensación.
  • Elaboración de planos topográficos y certificados de georrerenciación de bienes inmuebles para su inclusión en Escrituras Notariales y su correspondiente suscripción en el Registro de la Propiedad, según Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.
  • Certificados de superficies y acotaciones de límites de fincas.
  • Peritaciones Judiciales e Informes Técnicos Periciales.
  • Asistencia a los Juzgados como testigo perito
  • Deslinde de Vías Pecuarias.
  • Valoraciones y Tasaciones inmobiliarias de fincas rústicas.

Todos estos estudios topográficos se realizan estudiando el terreno en conjunto, realizando levantamientos topográficos amplios, teniendo en cuenta todos los accidentes geográficos circundantes y parcelas colindantes. Se analizan conjuntamente todas las fuentes de deslinde existentes: cartografía antigua, títulos, testimonios y por supuesto la realidad del terreno.

Reportaje de Cómo se realiza un deslinde

¿Por qué se necesita medir las fincas? ¿No están ya sus límites y superficie descritos en el catastro o en el Registro de la Propiedad?

El Catastro es un censo o estadística descriptiva y gráfica de bienes inmuebles (urbanos, rústicos) de un municipio, dependiente del Ministerio de Hacienda, y cuyo fin fundamental es de tipo fiscal, es decir de cobro de un impuesto: el IBI.

Por otro lado el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción de los Derechos (propiedad, hipoteca, servidumbre,…) sobre los bienes inmuebles. Dependiente del Ministerio de Justicia, y cuyo fin principal es proporcionar seguridad jurídica al propietario.

Ambos organismos utilizan como base fundamental el elemento territorial (fincas registrales en el Registro y bienes inmuebles o parcelas catastrales rústicas en el Catastro), en unos casos para definir sobre qué bien inmueble se aplica el impuesto y en otros casos para definir sobre qué finca registral se definen los derechos.

Para basarse en este elemento territorial hay que describirlo de un modo detallado y definir exactamente de qué elemento se trata para no confundirlo con otro. Para ello cada uno de estos organismos señala unas determinadas características físicas que permiten definir unívocamente este elemento territorial. En el Catastro el bien inmueble se describe fundamentalmente de un modo gráfico a través de la cartografía catastral (datos gráficos y alfanuméricos), mientras que en el Registro se utiliza más bien el modo de literal.

La gran problemática y surge cuando el bien inmueble del Catastro NO coincide exactamente con la descripción de la finca registral en el Registro. En estos casos es donde se generan más conflictos y por eso debe recurrir a los Ingenieros en Topografía para ayudar a solucionarlos.

¿Cuándo debemos de medir una parcela?

En primer lugar hay que tener claros los siguientes conceptos:

  • Levantamiento topográfico
  • Deslinde
  • Amojonamiento

El Levantamiento Topográfico consiste en la medición topográfica de la realidad física existente de un determinado terreno o lugar y su representación en un plano a escala.

Cuando una parcela no tiene sus límites definidos o señalizados sobre el terreno, o existen dudas de que si alguno o todos sus límites están mal situados, se dice que los linderos están “perdidos” y por lo tanto, esa parcela debe de ser deslindada. Por lo tanto, el deslinde es la determinación técnica de los “linderos perdidos” de una o de varias parcelas.

El amojonamiento consiste en llevar o marcar los límites de una parcela deslindada sobre el terreno con señales conocidas como hitos o mojones.

 ¿Cómo se mide una parcela?

La medición y determinación de la superficie de una parcela se basa en los principios básicos de la trigonometría. Lo que ocurre es que las nuevas tecnologías han facilitado la adquisición de los datos topográficos a lo largo de la historia. Las cadenas, cintas métricas, brújulas y teodolitos utilizados en los años 60, han dado paso en la actualidad a los nuevos equipos topográficos como estaciones totales electrónicas y robotizadas, y receptores GPS Geodésicos.

Lo más cómodo para medir una finca es el sistema GPS. Estos aparatos topográficos cuyo valor ronda los 20.000 €, constan de un receptor GPS, colector de datos y un jalón extensible de fibra de carbono. Con este equipo podemos ir recorriendo los linderos de una parcela, medir los caminos, hitos o mojones existentes, edificaciones e ir registrando la posición CENTIMÉTRICA de cada uno de los puntos medidos, de tal forma que la realidad queda registrada en el colector de datos con cuatro componentes (latitud, longitud, altitud y descripción o código). Luego en oficina, se descargan todos los puntos registrados al ordenador y se procesan con el software topográfico adecuado. De esta manera, como tenemos la posición centimétrica de cada uno de los puntos medidos y su código, el software nos diseñará el plano topográfico de la realidad existente de la parcela, del cual podemos obtener todas sus medidas y superficie. Si el cliente lo necesitara, este plano topográfico puede llevar un texto explicativo de quien lo ha realizado, la metodología utilizada, aparatos empleados, otros datos técnicos como el sistema de cartográfico de representación y un certificado de superficie y medidas de la parcela/as en cuestión

¿Cómo se deslinda una parcela?

Cuando una parcela tiene sus “linderos perdidos” o no están claros, esta parcela hay que deslindarla, es decir, hay que determinar sus límites. Lo primero es realizar el levantamiento topográfico de la realidad existente. Luego se cotejan las mediciones topográficas reales con la superficie catastral y las superficies de los Títulos de Propiedad (Escrituras, Registro de la Propiedad, etc).

Si existe discrepancia entre las superficies topográficas, catastral o Registral, acudimos la cartografía disponible para detectar los posibles errores.

Centrándonos en las parcelas rústicas, esta cartografía puede ser la cartografía catastral (ya sea la actual o histórica) o bien la de los planos de concentración parcelaria. Si la parcela ha sido objeto de concentración parcelaria, es decir, está “concentrada” los planos correctos serían los de Concentración Parcelaria. En el caso de que la parcela esté excluida de la concentración parcelaria debemos de utilizar los planos catastrales.

Dentro de los planos catastrales podemos encontrar dos conjuntos de planos. Los planos del catastro actual y los planos del catastro histórico. Lo correcto sería acudir a los planos de catastro histórico de los años 50 porque son planos realizados por el IGN en campo, medidos por métodos topográficos y con el acuerdo de todos los propietarios presentes. Estos planos, aunque parezca lo contrario son más precisos y tienen un mayor rigor técnico que los planos cartográficos del catastro actual. Los planos del catastro actual están realizados mediante fotos aéreas cada 3 o 4 años y van actualizando sus linderos. A grandes rasgos y para que sea fácilmente entendible, esto implica que si un agricultor se va metiendo todos los años en la parcela del vecino, cuando venga la actualización catastral ese lindero se va a ir modificando con el tiempo de forma errónea.

Como ya he explicado anteriormente, el catastro pertenece al Ministerio de Hacienda y su fin es meramente recaudatorio y no acredita ninguna propiedad (solamente habla de titulares catastrales nunca de propietarios). Sus limitaciones para la finalidad de deslindar parcelas son muy grandes y en muchos casos su información es completamente errónea, lo que crea confusión a los propietarios. Esta información desgraciadamente es usada a menudo como argumento de deslinde por profesionales mal formados, y debe hacerse saber que es una práctica equivocada.

Lo mismo ocurre con el SIGPAC, que está compuesto por ortofotografías aéreas propias sobre las que se superpone la cartografía catastral. La finalidad del SIGPAC es la identificación de la superficie cultivable de un determinado cultivo, pero no es útil para determinar los límites reales de una parcela, y ni mucho menos deslindarla.

Existen zonas en la que no existe cartografía histórica o se ha perdido, solo entonces no queda otro remedio que recurrir a la única cartografía disponible que es la del catastro actual.

¿Cómo se determinan los linderos que no existen?

Para determinar los linderos que no existen en la realidad, tenemos que encajar o superponer el levantamiento topográfico realizado con la cartografía disponible. Para ello tenemos que georeferenciar ambos planos utilizando elementos comunes que hayan sido medidos de forma topográfica y que aparezcan en la cartografía utilizada. Una vez superpuestos ambos planos se procede a transcribir los límites o linderos de la cartografía a nuestro plano topográfico. Por último, si es necesario el amojonamiento, el paso final será replantear sobre el terreno esos límites deslindados y colocar los correspondientes hitos.

 

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